STF discute escritura obrigatória para venda de imóveis fora do SFI

O Supremo Tribunal Federal (STF) analisa a obrigatoriedade da escritura pública em contratos de compra e venda de imóveis que envolvem alienação fiduciária, especialmente aqueles que não se enquadram no Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) ou no Sistema Financeiro da Habitação (SFH). O julgamento, iniciado na Segunda Turma da Corte, foi suspenso na última sexta-feira (13) após um pedido de vista do ministro Luiz Fux. Não há previsão para a retomada da análise do processo.

A controvérsia central reside na interpretação da Lei 9.514 de 1997, conhecida como a Lei do SFI. Esta legislação permite que transações de imóveis com alienação fiduciária sejam formalizadas tanto por escritura pública quanto por instrumento particular que possua os mesmos efeitos de uma escritura pública. No entanto, resoluções emitidas pelo Conselho Nacional de Justiça (CNJ) em 2024 restringiram o uso do instrumento particular, limitando-o apenas a entidades expressamente autorizadas a operar dentro do SFI.

Entenda a Controvérsia Legal

A alienação fiduciária é uma modalidade de garantia em que o comprador transfere a propriedade de um bem (neste caso, o imóvel) para o credor até que a dívida seja totalmente quitada. A Lei 9.514/1997 foi criada para dinamizar o mercado imobiliário, facilitando o financiamento e a recuperação de créditos em caso de inadimplência. Ela é a base do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), que engloba operações de crédito imobiliário de diversas naturezas. Paralelamente, existe o Sistema Financeiro da Habitação (SFH), que possui regras mais específicas e juros subsidiados, voltado para moradias populares.

A norma de 1997 trouxe flexibilidade ao processo de compra e venda, permitindo que as partes utilizassem um instrumento particular com força de escritura pública, desde que preenchidos os requisitos legais. Essa prática agilizou muitas transações, especialmente aquelas intermediadas por instituições financeiras ou outras entidades que operam no SFI. Contudo, as recentes resoluções do CNJ de 2024 geraram um impasse ao limitar essa possibilidade, gerando incerteza jurídica para contratos fora do escopo estrito do SFI ou SFH.

Votação no STF e Pedido de Vista

Ao analisar o caso, o ministro relator, Gilmar Mendes, defendeu a manutenção da Lei 9.514/1997 em sua interpretação original, que permite o instrumento particular. Ele argumentou que não cabe aos oficiais de cartório de registro de imóveis negar o registro de contratos atípicos de alienação fiduciária firmados entre particulares, desde que tais acordos cumpram todos os requisitos legais para sua validade. Para o ministro, a função do cartório é registrar, e não criar restrições não previstas em lei.

Após o voto de Gilmar Mendes, o ministro Dias Toffoli acompanhou o posicionamento do relator. O placar estava em 2 a 0 a favor da validade do instrumento particular para além das restrições do CNJ. No entanto, o julgamento foi interrompido com o pedido de vista do ministro Luiz Fux, o que significa que ele solicitou mais tempo para analisar o processo antes de proferir seu voto. Esse mecanismo é comum no STF e visa garantir aprofundamento na análise dos casos complexos, mas atrasa a conclusão da decisão.

Defesa do Consumidor e Parecer da Senacon

A Secretaria Nacional do Consumidor (Senacon), vinculada ao Ministério da Justiça, manifestou-se sobre a importância da escritura pública em dezembro do ano passado, emitindo um parecer que valoriza esse tipo de formalização. O documento foi elaborado a pedido do deputado Kiko Celeguim (PT-SP). Segundo a Senacon, a escritura pública vai além de uma simples formalidade burocrática, desempenhando uma função pública essencial de esclarecimento jurídico.

Conforme a secretaria, a escritura pública assegura ao consumidor informações qualificadas, uma compreensão adequada do conteúdo contratual e um controle prévio de cláusulas potencialmente abusivas. Além disso, ela permite a verificação da regularidade jurídica do negócio, contribuindo para a redução de riscos de práticas predatórias no mercado imobiliário. Para a Senacon, essa formalidade confere maior segurança jurídica e transparência às transações, protegendo a parte mais vulnerável, que é o consumidor.

Implicações para o Mercado Imobiliário

A decisão final do STF terá um impacto significativo no mercado imobiliário brasileiro. Se a Corte confirmar a interpretação de que o instrumento particular pode ser amplamente utilizado, mesmo fora das entidades autorizadas a operar no SFI, isso pode manter a agilidade e a flexibilidade nas transações. Essa flexibilidade é vista por alguns como um fator que contribui para a desburocratização e a redução de custos para compradores e vendedores.

Por outro lado, se o STF acatar a restrição imposta pelas resoluções do CNJ, tornando a escritura pública obrigatória para a maioria dos contratos de alienação fiduciária fora do SFI, pode haver um aumento nos custos e na burocracia. Embora isso possa ser visto como uma medida para aumentar a segurança jurídica e a proteção do consumidor, como defende a Senacon, também pode impactar o fluxo de negócios e o acesso ao crédito imobiliário para determinados perfis de compradores. A indefinição atual gera expectativa e cautela entre os envolvidos no setor.

Perguntas Frequentes

O que o STF está analisando sobre contratos de imóveis?

O Supremo Tribunal Federal discute se a escritura pública é obrigatória em contratos de compra e venda de imóveis com alienação fiduciária que não estão vinculados ao Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) ou ao Sistema Financeiro da Habitação (SFH).

Qual a diferença entre escritura pública e instrumento particular?

A escritura pública é um documento formal lavrado em cartório, com fé pública, que garante a validade e a autenticidade do ato jurídico. O instrumento particular é um contrato assinado diretamente pelas partes, que pode ter efeitos de escritura pública em certos contextos legais, como previsto pela Lei 9.514/1997.

Qual o impacto dessa decisão para compradores de imóveis?

A decisão pode afetar a forma como os contratos de compra e venda de imóveis com alienação fiduciária são formalizados. Se a escritura pública se tornar obrigatória para mais casos, pode haver aumento de custos e burocracia. Se o instrumento particular for mantido, a agilidade nas transações pode ser preservada.